Artigo conduzido por Milena Xavier
A recente decisão do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) representa um importante avanço para o mercado imobiliário e para as operações de crédito garantidas por imóveis. Ao julgar o Pedido de Providências nº 0007122-54.2024.2.00.0000, o CNJ afastou a exigência de escritura pública para contratos de alienação fiduciária de imóveis celebrados fora do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), permitindo que essas operações sejam formalizadas por instrumento particular com efeitos de escritura pública.
A decisão encerra uma controvérsia surgida após a edição dos Provimentos nº 172, 175 e 177/2024 da Corregedoria Nacional de Justiça, que haviam alterado o Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial para exigir escritura pública nessas situações.
Com o novo entendimento, o CNJ restabelece a interpretação da Lei nº 9.514/1997 e reforça a segurança jurídica das operações imobiliárias.
O que estava em discussão?
A Lei nº 9.514/1997, que disciplina a alienação fiduciária de bens imóveis, estabelece que os atos e contratos destinados à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis podem ser formalizados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.
Apesar dessa previsão legal, os Provimentos nº 172, 175 e 177/2024 passaram a restringir a utilização do instrumento particular quando a operação não envolvesse instituições integrantes do SFI ou do SFH, exigindo, nesses casos, a lavratura de escritura pública.
A mudança foi questionada por impor custos adicionais às operações e criar uma distinção não prevista na legislação.
Ao analisar o tema, o CNJ concluiu que a exigência ultrapassava os limites da Lei nº 9.514/1997 e determinou a adequação do Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial. Com isso, foi restabelecida a possibilidade de utilização do instrumento particular também nas operações realizadas fora do SFI e do SFH.
O que muda na prática com a decisão do CNJ?
Com a decisão, os contratos de alienação fiduciária de imóveis poderão ser celebrados por instrumento particular com efeitos de escritura pública, independentemente de o credor integrar ou não o Sistema de Financiamento Imobiliário ou o Sistema Financeiro da Habitação.
Na prática, a medida elimina a obrigatoriedade da escritura pública exclusivamente para a constituição da garantia fiduciária, reduzindo custos cartorários e tornando mais ágil a formalização das operações de crédito.
A decisão também estabelece que os oficiais de Registro de Imóveis não poderão recusar o registro desses instrumentos particulares apenas pelo fato de o credor não integrar o SFI ou o SFH, promovendo maior uniformidade na atuação dos cartórios em todo o país.
Registro do contrato continua obrigatório
É importante destacar que a dispensa da escritura pública não elimina a necessidade de registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis.
O registro continua sendo requisito indispensável para a constituição da garantia fiduciária e para que ela produza efeitos perante terceiros.
Portanto, a mudança está relacionada à forma de elaboração do contrato, permitindo o uso do instrumento particular nas situações abrangidas pela decisão, e não à necessidade de registro da alienação fiduciária.
E os contratos realizados durante a vigência dos provimentos?
Outro aspecto relevante da decisão é a preservação da segurança jurídica dos negócios já realizados.
O CNJ reconheceu a validade tanto dos instrumentos particulares quanto das escrituras públicas celebradas durante a vigência dos provimentos editados em 2024.
A medida evita questionamentos sobre operações formalizadas nesse período e proporciona maior segurança às empresas, credores e demais envolvidos nos contratos.
Quais são os benefícios para empresas e para o mercado de crédito?
Os efeitos da decisão alcançam diferentes agentes econômicos que utilizam imóveis como garantia em operações de crédito, como empresas, incorporadoras, loteadoras, investidores, fundos de investimento, securitizadoras, fintechs e outros credores privados.
A possibilidade de utilizar o instrumento particular pode reduzir custos operacionais, simplificar procedimentos e acelerar a contratação, aumentando a eficiência das operações e favorecendo o acesso ao crédito e o desenvolvimento de novos negócios.
Além disso, a uniformização do entendimento pelos cartórios reduz o risco de interpretações diferentes entre os estados, proporcionando maior previsibilidade às operações imobiliárias e fortalecendo o ambiente de negócios.
Decisão reforça a segurança jurídica das operações imobiliárias
A decisão do CNJ representa mais do que uma simplificação dos procedimentos de registro. Trata-se de um importante reforço à segurança jurídica e à aplicação da Lei nº 9.514/1997, preservando um dos principais instrumentos de garantia utilizados nas operações imobiliárias e empresariais.
Ao aproximar a regulamentação administrativa da legislação federal, o CNJ contribui para um ambiente regulatório mais estável e favorável aos investimentos.
A decisão também fortalece a utilização da alienação fiduciária de imóveis como garantia em operações de crédito, ao permitir procedimentos mais ágeis e menos onerosos, sem afastar a segurança proporcionada pelo registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis.
Diante desse novo cenário, é recomendável que empresas, incorporadoras, investidores, fundos, fintechs e demais agentes envolvidos nessas operações revisem seus modelos contratuais e procedimentos internos para avaliar os impactos da decisão e aproveitar seus benefícios com maior segurança jurídica.
O acompanhamento de uma assessoria jurídica especializada pode auxiliar nessa revisão, especialmente na adequação dos contratos e dos procedimentos adotados nas operações de crédito garantidas por imóveis.
