O que mudou com a Reforma Tributária?
A Reforma Tributária foi instituída pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada, em parte, pela Lei Complementar nº 214/2025. Essas normas promoveram alterações relevantes para diversos setores da economia brasileira.
Entre as mudanças mais impactantes está o novo tratamento tributário aplicado ao aluguel por curta temporada. Antes da reforma, essa atividade era, em regra, enquadrada como renda de aluguel, sujeita principalmente ao Imposto de Renda, seja da pessoa física (IRPF) ou da pessoa jurídica (IRPJ).
Com a Lei Complementar nº 214/2025, contratos de locação com duração inferior a 90 dias passam a ser equiparados a serviços de hospedagem. Na prática, isso aproxima o aluguel por curta temporada do tratamento tributário aplicado a hotéis, pousadas e similares.
Incidência do IBS e da CBS
Como consequência dessa equiparação, passam a incidir sobre o aluguel por curta temporada os novos tributos sobre o consumo: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Esses tributos substituirão gradualmente o PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS, incidindo sobre a receita bruta da operação.
A mudança na natureza jurídica da operação gera impacto direto na carga tributária, especialmente para a pessoa física. Antes da reforma, o proprietário pessoa física, em geral, estava sujeito apenas ao Imposto de Renda, com alíquotas que podiam chegar a 27,5% sobre os rendimentos.
Com a nova legislação, além do IRPF, podem incidir o IBS e a CBS, o que aumenta significativamente a carga tributária total.
Redutor de base de cálculo e carga efetiva
Para reduzir o impacto da nova tributação, a LC nº 214/2025 prevê um redutor de 40% sobre a alíquota do IBS e da CBS aplicáveis ao aluguel por curta temporada.
Ainda assim, mesmo com esse redutor, estimativas indicam que a carga tributária total para a pessoa física pode atingir patamares elevados, chegando a aproximadamente 44% sobre a receita.
Por outro lado, nesse novo cenário, a estruturação da atividade por meio de pessoa jurídica tende a se tornar mais vantajosa. Empresas no regime de Lucro Presumido, por exemplo, podem ter uma carga tributária total próxima de 27%, ou até menor, dependendo do aproveitamento de créditos dos novos tributos
Esse contexto indica que a Reforma Tributária incentiva a formalização e a profissionalização do aluguel por curta temporada, tornando a operação como pessoa física consideravelmente mais onerosa e sujeita a maior fiscalização.
Quem realmente será tributado pelo IBS e pela CBS?
É importante destacar que a equiparação do aluguel por curta temporada à atividade hoteleira não se aplica automaticamente a todos os proprietários. A Receita Federal esclareceu que a incidência do IBS e da CBS ocorre apenas quando o contribuinte é caracterizado como prestador de serviços.
A pessoa física somente será considerada contribuinte desses tributos se exercer a atividade de forma empresarial, com habitualidade e profissionalismo, caracterizando uma atividade econômica organizada.
Locação esporádica e plataformas digitais
Proprietários que alugam seus imóveis de forma esporádica, sem intenção de explorar a atividade de maneira contínua e organizada, podem não ser enquadrados como contribuintes do IBS e da CBS. Nesses casos, a tributação permanece restrita às regras do Imposto de Renda sobre rendimentos de aluguel.
A Lei Complementar nº 214/2025 também prevê a possibilidade de responsabilização de terceiros, como plataformas digitais, pela arrecadação de tributos em setores com operações digitais, o que pode impactar diretamente o modelo de negócios do aluguel por temporada.
Considerações finais
Diante desse novo cenário, o planejamento tributário passa a ser indispensável para investidores em aluguel por curta temporada. Avaliar a viabilidade de constituição de uma pessoa jurídica, como uma holding patrimonial, deve considerar não apenas a eficiência fiscal, mas também a organização da atividade e a proteção do patrimônio.
O mercado de aluguel por curta temporada continua sendo um investimento atrativo, especialmente em regiões turísticas e grandes centros urbanos. No entanto, a Reforma Tributária trouxe maior complexidade ao tratamento fiscal dessa atividade, exigindo uma gestão mais profissional e estratégica.
A Lei Complementar nº 214/2025 representa um marco na tributação do aluguel por curta temporada no Brasil. Ao equiparar essa atividade aos serviços de hospedagem, a reforma introduz a incidência do IBS e da CBS, eleva a carga tributária para determinadas pessoas físicas e incentiva a formalização por meio de pessoa jurídica. Compreender essas mudanças e contar com assessoria especializada é fundamental para garantir conformidade tributária e preservar a rentabilidade do investimento.
