A desapropriação é um dos temas mais sensíveis do Direito Imobiliário, representando o momento em que o Estado, de forma unilateral, retira a propriedade de um particular para atender a um interesse coletivo. Embora a Constituição Federal garanta o direito de propriedade, este não é absoluto, devendo sempre atender a uma função social.
Este artigo busca esclarecer, de forma simples e explicativa, como funcionam os diferentes tipos de desapropriação e quais os cuidados técnicos necessários para o proprietário que se vê diante desse processo.
As duas modalidades de desapropriação
A legislação brasileira prevê duas formas principais de desapropriação, que se diferenciam não apenas pelo motivo, mas também pelas consequências jurídicas para o proprietário.
A Desapropriação Ordinária ocorre por utilidade pública ou necessidade pública. Nestes casos, o proprietário não cometeu qualquer irregularidade; o imóvel é simplesmente necessário para uma obra pública, como a construção de uma escola, um hospital ou a expansão de uma via. Aqui, a localização do imóvel e a sobreposição do interesse público sobre o particular fundamentam a medida. A indenização, conforme o Art. 5º, XXIV da Constituição Federal deve ser prévia, justa e em dinheiro.
Já a desapropriação para fins de reforma urbana, também chamada de desapropriação-sanção, decorre do descumprimento da função social da propriedade. Quando um imóvel urbano permanece abandonado, subutilizado ou em desacordo com o Plano Diretor do município, o Município pode aplicar sanções que culminam na desapropriação. Diferente da ordinária, a indenização aqui é paga em títulos da dívida pública, com prazo de resgate de até dez anos, conforme previsto no Art. 182 da Constituição e no Estatuto da Cidade
Característica | Desapropriação Ordinária | Desapropriação-Sanção (Reforma Urbana) |
Motivação | Utilidade ou Necessidade Pública | Descumprimento da Função Social |
Culpa do Proprietário | Não há | Sim (omissão ou mau uso) |
Forma de Pagamento | Dinheiro vivo (à vista) | Títulos da Dívida Pública |
Base Legal Principal | Decreto-Lei 3.365/1941 | Estatuto da Cidade / Plano Diretor |
Como se desenvolve o processo de desapropriação
O procedimento de desapropriação se desenvolve em duas fases. A primeira é a fase administrativa, iniciada com a publicação do decreto que declara o interesse público sobre o imóvel. Nesta etapa, o Estado pode tentar um acordo com o proprietário quanto ao valor da indenização.
Caso não haja acordo, o processo segue para a fase judicial. O rito processual dependerá do tipo de desapropriação.
Rito do Decreto-Lei 3.365/1941: aplicado às desapropriações ordinárias. É um procedimento focado na rapidez da imissão na posse pelo Estado.
Rito Sumário: geralmente aplicado às desapropriações por interesse social, visando uma resolução mais célere devido à urgência da reforma urbana.
É importante destacar que, na fase judicial, a lei limita severamente o que o proprietário pode alegar em sua defesa (contestação). Segundo o Art. 20 do Decreto-Lei 3.365/41, o juiz só permitirá discutir vícios processuais ou o valor da indenização. Não se pode, dentro da ação de desapropriação, pedir para o Estado não desapropriar (Mazza, 2021).
Para tentar evitar a perda do imóvel ou questionar a legalidade do decreto expropriatório, o proprietário deve utilizar ações próprias, como o Mandado de Segurança, Ações Declaratórias de Nulidade ou Medidas Cautelares. Essas ferramentas buscam paralisar a intervenção estatal antes que a perda da propriedade se torne irreversível.
O Recebimento da Indenização e a Ficção da Aquisição Originária
No Direito Imobiliário, a desapropriação é considerada uma forma de aquisição originária. Isso significa que, teoricamente, o Estado recebe o imóvel “limpo”, rompendo qualquer vínculo com registros ou dívidas anteriores. No entanto, essa característica costuma gerar confusão.
Para que o antigo proprietário possa sacar o valor depositado em juízo (a indenização justa), a lei exige que ele comprove a quitação de todas as obrigações diretas, fiscais e não fiscais, principais e acessórias ligadas ao imóvel. Ou seja, mesmo que o imóvel passe para o Estado livre de ônus, o dinheiro da indenização fica retido até que o proprietário pague eventuais IPTUs atrasados ou outras taxas. A “indenização prévia e justa” mencionada no Art. 5º da Constituição só chega às mãos do cidadão após a regularização total de suas pendências com o fisco.
