Após a conclusão do inventário, é comum que imóveis, veículos e outros bens permaneçam em condomínio entre os herdeiros. Essa situação nem sempre é desejada e, muitas vezes, gera conflitos, dificuldades de uso ou entraves para venda. A boa notícia é que a legislação brasileira permite a extinção do condomínio de bens após o inventário, garantindo aos herdeiros maior autonomia sobre o patrimônio recebido.
Neste artigo, explicamos como funciona o condomínio pós-inventário, quando ele pode ser encerrado e quais são as formas legais para isso.
O que acontece com os bens após o inventário?
Com o falecimento de uma pessoa, além do luto, da dor da perda, os herdeiros devem se preocupar com a destinação a ser dada sobre seus bens e valores, surgindo aqui a figura do inventário. É nesse momento que entra o inventário, um procedimento em que os bens serão arrecadados, pago o imposto de transmissão (ITCD), verificada a regularidade dos bens perante os entes públicos, ou seja, se havia dívidas, penhoras, garantias gravadas sobre estes, feita a partilha, designando para cada um dos herdeiros os quinhões, ou seja, as quotas-partes.
Ao final do inventário, cada herdeiro recebe sua quota-parte (quinhão) dos bens. No entanto, quando não há a atribuição de bens específicos para cada um, mas sim percentuais sobre os mesmos bens, forma-se o chamado condomínio.
Casas, terrenos, apartamentos, lotes, fazendas, veículos, tudo que outrora compunha o acervo patrimonial do falecido pertence aos condôminos, ou seja, os herdeiros que ficaram com um percentual de cada bem inventariado e partilhado.
Por exemplo: o falecido era proprietário de três casas, um terreno, dois automóveis e uma fazenda e tinha quatro herdeiros. Caso não haja uma partilha atribuindo a cada herdeiro um bem específico, mas sim uma parte de cada bem a cada um, surge a figura do condomínio, que nada mais é que o exercício de propriedade comum de todos sobre os bens.
Todavia, quando não há interesse na manutenção dessa copropriedade, surge a possibilidade jurídica da extinção do condomínio ali instaurado, instituto amplamente amparado pela legislação civil brasileira.
Condomínio de bens após o inventário: como funciona?
Encerrado o inventário e registrada a partilha, os herdeiros passam a exercer a propriedade conjunta dos bens, caracterizando o condomínio voluntário, conforme prevê o artigo 1.314 do Código Civil.
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Ninguém é obrigado a permanecer em condomínio
Um ponto essencial do direito civil brasileiro é que ninguém é obrigado a permanecer em condomínio. O artigo 1.320 do Código Civil garante a qualquer condômino o direito de exigir, a qualquer tempo, a divisão da coisa comum.
Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
Isso significa que, se um dos herdeiros não quiser mais manter a copropriedade, pode solicitar a extinção do condomínio, com a venda dos bens ou a indenização pela sua quota parte, podendo fazê-lo de forma extrajudicial, desde que haja consenso entre os demais condôminos.
Quando o bem é indivisível (como ocorre, por exemplo, com imóveis urbanos), a lei autoriza a venda e a repartição do valor entre os condôminos, conforme o artigo 1.322 do Código Civil.
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
Uma particularidade que a lei traz é que o bem a ser vendido deve ser ofertado, primeiramente, aos demais condôminos, sob pena de anulação da venda aperfeiçoada perante terceiros.
Formas de extinção do condomínio de bens
A extinção do condomínio pode ocorrer de forma extrajudicial ou judicial, a depender da existência (ou não) de consenso entre os herdeiros.
Quando há acordo entre todos os condôminos, a via extrajudicial é a mais rápida, econômica e recomendável. Nesse caso, a extinção ocorre por escritura pública, com posterior registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Os principais passos são:
Consenso e Acordo:os condôminos decidem como finalizar a copropriedade: venda a terceiros (caso nenhum dos condôminos tenha interesse na aquisição), adjudicação (um compra a parte dos outros) ou divisão física (desmembramento).
Avaliação:definição do valor do bem, geralmente baseada em avaliação de mercado.
Documentação:reunião de documentos pessoais, certidões do imóvel e comprovantes de quitação de tributos.
Escritura Pública:lavratura da escritura no Cartório de Notas, formalizando a partilha ou venda.
Registro:averbação da escritura no Cartório de Registro de Imóveis para oficializar a nova titularidade.
As principais modalidades extrajudiciais são:
Divisão Cômoda: se o bem for divisível (terrenos), exigindo projeto aprovado pelos órgãos públicos.
Adjudicação:um ou mais condôminos adquirem as quotas-partes dos demais.
Venda:o bem é vendido a terceiros e o valor dividido proporcionalmente.
Quando não há consenso entre os herdeiros, a solução é a ação judicial de extinção de condomínio, prevista no Código Civil e no Código de Processo Civil.
O procedimento normalmente envolve:
Tentativa Extrajudicial (Recomendável):antes do processo, recomenda-se notificar os outros condôminos por escrito (notificação extrajudicial) oferecendo o direito de preferência, essencial para o sucesso em eventual demanda judicial.
Ação Judicial: caso não haja acordo, a propositura de ação judicial, provando a copropriedade (matrícula do imóvel) e a vontade de extinguir o condomínio.
Avaliação do Bem:o juiz determinará a avaliação do imóvel para definir seu valor de mercado.
Direito de Preferência:os condôminos têm prioridade para comprar as partes dos outros.
Alienação Judicial (Leilão):se nenhum condômino comprar a parte dos outros e o bem for indivisível, o juiz determina a venda em leilão (hasta pública).
Partilha do Valor:o valor arrecadado, deduzidas as despesas processuais, é dividido proporcionalmente à fração de cada um.
É importante ter em mente que o procedimento judicial de extinção de condomínio pode levar de meses a muitos anos, a depender da complexidade da demanda e a eventual resistência dos demais condôminos.
Outro ponto sensível é o custo dessa demanda, que costuma ser elevado, pois envolve além da necessidade de pagamento de custas judiciais, a obrigatória contratação de um advogado para a propositura da ação, além das despesas com a avaliação do imóvel.
