A Reforma Tributária aprovada em 2025 trouxe mudanças estruturais relevantes para o sistema tributário brasileiro, especialmente no que diz respeito à tributação sobre o consumo e às operações imobiliárias. A partir da Lei Complementar nº 214/2025, novas regras passaram a disciplinar a incidência de tributos sobre locação, cessão e alienação de imóveis, inclusive envolvendo pessoas físicas. Neste artigo, analisamos os principais impactos dessas alterações, os critérios de enquadramento e as consequências práticas para investidores, locadores e profissionais do setor imobiliário.
A Lei Complementar nº 214/2025 e a Reforma Tributária
A Lei Complementar nº 214/2025 (LC 214/2025) constitui o principal fundamento jurídico da Reforma Tributária Brasileira aprovada em 2025. Sua promulgação promoveu impactos profundos na tributação sobre o consumo e nas transações econômicas realizadas no país.
Com a nova legislação, o sistema tributário brasileiro foi profundamente reformulado. Cinco tributos tradicionais — ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins — deixam de existir de forma separada e são substituídos por um modelo dual de tributação sobre o valor agregado: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS), além da criação do Imposto Seletivo (IS).
Os pilares do novo sistema
A LC 214/2025 reorganiza o sistema tributário com base em dois pilares centrais:
Neutralidade e não cumulatividade ampla: o novo modelo busca eliminar distorções econômicas, assegurando o creditamento integral dos tributos pagos nas etapas anteriores da cadeia produtiva, em consonância com os princípios do Imposto sobre Valor Agregado (IVA).
Base tributária ampla e unificada: o IBS e a CBS passam a incidir sobre a maior parte das operações com bens, direitos e serviços, com exceção das situações expressamente previstas em lei. Essa ampliação contribui para a simplificação e consolidação de normas antes fragmentadas.
Tributação no destino e transição do sistema
A Lei Complementar também estabelece, como regra geral, a tributação no local de destino da operação, substituindo o critério da origem. O objetivo é reduzir a chamada “guerra fiscal” entre Estados e Municípios.
A implementação do novo sistema será gradual, iniciando-se em 2026 e estendendo-se até 2033, com períodos de transição, aplicação progressiva de alíquotas e convivência entre os regimes antigo e novo. Esse intervalo será decisivo para que empresas e contribuintes adequem seus sistemas de controle, classificações fiscais e estratégias de planejamento tributário, reduzindo riscos de descumprimento das novas regras.
Regime específico para bens imóveis e locações
Dentro desse novo cenário, a LC 214/2025 institui um regime específico de incidência do IBS e da CBS sobre operações com bens imóveis, com destaque para as operações de locação. Entre os principais efeitos desse regime, destacam-se:
Pessoa física como contribuinte: determinadas operações de locação, cessão onerosa, arrendamento e alienação de imóveis realizadas por pessoas físicas passam a se submeter ao regime regular do IBS e da CBS quando ultrapassados limites objetivos de receita ou de quantidade de imóveis no ano-calendário anterior, como receita superior a R$ 240.000,00 ou exploração de mais de três imóveis distintos.
Abrangência das operações imobiliárias: além da alienação de bens imóveis, o IBS e a CBS incidem sobre cessões onerosas de direitos reais, locações, serviços de administração e intermediação imobiliária, bem como serviços de construção civil vinculados a imóveis.
Regimes diferenciados e exclusões: operações como permutas de imóveis (com regras específicas para a torna), constituição ou transmissão de garantias reais e operações realizadas por determinadas entidades, como fundos patrimoniais, podem ser excluídas da incidência ou submetidas a tratamento diferenciado, conforme regulamentação complementar.
Locações residenciais de curta duração: locações residenciais com prazo de até 90 dias ininterruptos, quando realizadas por determinados contribuintes, podem ser equiparadas a serviços de hotelaria e ficam sujeitas a regime específico de tributação.
Habitualidade econômica e pessoa física
Com a LC nº 214/2025, o tratamento das operações imobiliárias passa a adotar critérios objetivos para caracterizar a habitualidade econômica, mesmo quando a atividade é exercida por pessoa física.
A pessoa física passa a integrar o regime regular do IBS e da CBS quando ultrapassados limites definidos com base no ano-calendário anterior, nas hipóteses a seguir.
a) Locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis
A incidência ocorre quando ambos os requisitos são cumulativos:
Receita anual superior a R$ 240.000,00;
Exploração de mais de três bens imóveis distintos.
Assim, a existência de um único imóvel alugado com receita anual elevada, ou a titularidade de vários imóveis com receita inferior ao limite legal, não é suficiente para caracterizar a condição de contribuinte. Apenas a superação simultânea dos dois critérios configura atividade econômica para fins de incidência do IBS e da CBS.
Esse modelo demonstra a intenção do legislador de alcançar quem atua no mercado imobiliário de forma organizada e recorrente, preservando o pequeno locador eventual.
b) Alienação de imóveis
No caso de alienação, a pessoa física será considerada contribuinte quando:
Alienar ou ceder direitos sobre mais de três imóveis distintos no ano-calendário anterior;
Alienar mais de um imóvel construído pelo próprio alienante nos últimos cinco anos.
Nesse caso, o foco deixa de ser a renda passiva e passa a ser a caracterização de uma atividade com perfil empresarial, típica de incorporadores informais ou investidores que atuam de forma reiterada. A exigência de que os imóveis tenham permanecido no patrimônio por período inferior a cinco anos reforça o caráter operacional ou especulativo da atividade.
Enquadramento imediato e limites objetivos
A LC 214/2025 também prevê hipóteses de enquadramento imediato, independentemente de histórico no ano-calendário anterior, quando:
A receita anual de locação excede em 20% o limite de R$ 240.000,00 (ou seja, ultrapassa R$ 288.000,00);
O número de alienações ultrapassa os limites legais no próprio ano-calendário.
